渋谷区でマンションを少しでも安く購入する方法

渋谷区は、東京の中心に位置し、文化ファッションやグルメの発信地として知られる渋谷駅を有しています。 そのため、多くの人々がこのエリアでのマンション購入を希望していますが、値上がりする価格がマンション購入において大きな壁となっています。

本記事では、渋谷区でマンションを少しでも安く購入するための具体的な方法やテクニックを紹介します。

1．渋谷区の不動産市場の現状

渋谷区の魅力と特徴

渋谷区は、若者文化とトレンディな雰囲気で知られ、多くの人々が憧れるエリアです。また近年はIT企業の立地が進み、ビジネスの面でもトレンドを生み出す場と変貌し、大人向けのお店も増えています。

渋谷駅周辺や原宿駅周辺は、ショッピング、グルメ、エンターテイメントの宝庫で、渋谷スクランブル交差点は世界的にも有名です。 一見、遊ぶと働く街に見えがちですが、実は代々木公園をはじめ緑豊かな公園やアート施設もあり、住みやすさも兼ね備えているのが魅力です。

最近の価格動向とトレンド

東京の都心部である渋谷区は開発もされつくしているので空き地が少なく特に、新築マンションの供給が限られているため、競争が激化しています。

2．マンション購入前の資金計画

自己資金とローンの割合

マンション購入時の資金計画は、自己資金とローンのバランスが鍵です。 一般的には、自己資金の理想は価格の20〜30%が理想とされていますが、ライフスタイルや収入によって変わります。実際には5～12％ぐらいのケースが目立ちますし、物件や内容によって古ローンや諸費用のローンを利用する方も増えています。

購入にかかる諸経費の把握

物件価格だけではなく諸経費の事もきちんと把握しておけば、いざ購入となった時も「えっ、そんなにかかるの！？」と驚くことはありません。 購入時には、仲介手数料、登記費用などの手続き費用、印紙税、保険料など多くの諸費用が発生します。 一般的に、これらの費用は購入する物件価格の5〜7％程度とされていますので、計画的に準備することが大切です。

3．売り出し前の物件を探す方法

オフマーケット物件の検索

オフマーケット物件とは、未公開物件や非公開物件などと呼ばれ、まだ一般的に売られていない物件のこと。特に渋谷区では元々の物件数の少なさもあり、ポータルサイトなどに掲載して販売する一般的な販売には至らずに水面下で未公開の内に売却が成立してしまうケースが増えています。

ネットワークを活用した情報収集

未公開物件は文字通り未公開のため、基本的には紹介でしか販売情報が手に入りません。不動産業界は人脈重視の世界。SNSやコミュニティ、セミナーに参加して、他の購入者やエージェントとのネットワークを広げましょう。

またせっかく作った情報ネットワーク関係を良好に保つ工夫も大切です。例えば貴方が情報を持っている人だとしたら、連絡をしても反応がない、対応が悪い、こんな方に良い情報を提供したいとは思わないですよね？ なので、電話やメッセージは興味がなくても、きちんと対応をしてまた情報を貰える様な関係を維持しましょう。

不動産エージェントの活用法

信頼できるエージェントの見つけ方

エージェント選び（不動産仲介会社）はマンション購入の成功に直結します。 口コミや評価をチェックしたり、情報を持っていそうか？について実際にエージェントと面談して、相性を確認しましょう。 専門知識と経験だけでなく、あなたのニーズを聞く姿勢があるのも重要なポイント。

エージェントとのコミュニケーションのポイント

エージェントを営業マンとして捉えるのではなく、良い情報をくれるパートナー。分からない事を教えてくれたり、相談に乗ってくれる先生と考えましょう。

そうすると自然に対応も良くなります。明確なニーズを伝え、気軽に相談することで、より良い提案を受けられます。 こちらの予算や希望条件をしっかり共有することはもちろん、気になる疑問にも積極的に質問を！

良いエージェントのポイントは、イエスマンではない事。

希望条件がクリアできる事か、できない事か、またそれが難しい事かなどをしっかり査定して答えてくれる方が理想です。

例えば、【駅から徒歩3分以内】【10階以上】【東南の角部屋】という何気ない希望条件ですが、これはかなり難しい条件となります。

理由は、駅から徒歩3分以内に何件のマンションがあるか、またそのマンションは10階建て以上か、そして東南の角部屋は1フロアに1戸しかありません。

該当する物件が０ではないですが、合致する物件が販売に出される確率を考えると20~30年に1回なんて事もありますし、出て来ても、部屋の広さ、築年数など他の条件もあります。また価格も購入できる価格なのかという事も出てくるので、更に確率が下がり難易度が3倍や4倍になれば、100年に1度の確率なんて事にもなってきます。

ほとんどのエージェントが効いた希望条件をただそのまま当てはめて考えますが、それが果たして情報提供ができるのかを考えて提案してくれるエージェントに出会わないと、購入できない希望で探し続けることになり無駄な時間を過ごしかねません。

「渋谷区内で」など希望するエリアが限られている場合は特に注意が必要です。

3．価格交渉のテクニック

市場価格の調査方法

渋谷区のマンションは、高額な物件が非常に多いので、、まずは市場価格を把握する為の調査をすることが大切です。 複数の不動産の販売情報をチェックして、同じエリアや広さ、築年数の物件価格を比較します。 この時、価格だけでなく、周辺環境、設備なども考慮して相場観を掴んでいくことが大切です。

交渉時の戦略と戦略

交渉は恋愛と同じと思いましょう。相手の気持ちを考えながら自分の希望を伝えることがポイントです。「この価格は厳しいかな」と優しい言葉を添えれば、相手も心を開いてくれることもあります。

「1億円の物件に対して100万円の値引き交渉をする」

購入する側からすれば、大した金額ではないと思われますが、売る方側の立場で考えてみる事が大切です。

100万円あったら何ができますか？100万円を誰かに寄付すると考えたら実際は大きな金額です。1億という金額に対してみると低い金額と見えてしまいますが、実際は100万円はもちろん10万円でも高い金額です。なので、相手の気持ちを考えて、相手が納得する交渉を持ち掛けましょう。交渉条件もしかりです。 もちろん売る方側の性格や状況によって違いますが、プロのエージェントは、そういった交渉アイデアも持っているので、相談をしてチャレンジをしてみましょう。

4．中古マンションのメリットと治療法

コストパフォーマンスの観点から

中古マンションは新築に比べてリーズナブル。これが最大のメリットですが、裏を返せば、古さに伴うメンテナンスやリフォームが必要な場合もあります。 購入時にかかる初期コストを安く抑えられる分、将来的にどの程度の投資が必要になるかも考えておくことが重要です。

リノベーションの可能性

中古物件はリノベーションをするチャンスでもあります。自分の好きなスタイルにフルリフォームできるという自由度は、新築では中々考えられません。

リノベーションには予算が必要なので、期待した金額より高くつく可能性もあるので、プラン選定から素材選びをじっくりやることで、大幅に施工費用を安くすることができます。 新築などの出来合いの家は、「家に自分を合わせる」必要がありますが、自分の希望でリノベーションされた家は「自分に家を合わせる」ので、住み心地が全く違います。

特に都心部などは新築マンションが限られている為、中古マンションの方が数が豊富です。

それによって場所の妥協をしなくて良くなり、毎日の生活エリアを希望条件に近づける事も可能なので、リノベーションを含めて考えるのは大きなメリットとベネフィットをもたらせてくれる可能性があります。

5．時期を察する重要性

市場の繁忙期と閑散期

物件を買うタイミングは、価格に大きく影響します。一般的に春は引っ越しシーズンです。それに合わせて年始から春にかけては特に価格が高く設定されることが多いです。 一方、夏や冬の閑散期には、売りやすい価格を下げる傾向があります。 しかし、購入をする側も、考えるタイミングは引越しシーズンからの逆算となるので、時期が被ってしまいます。ただ、8月～11月に探していけば、繁忙期前なので比較的物件数も多く、複数の中から、より希望に近い物件を選択することができ、購入満足度が違います。 売る側が引っ越す時期も同じなので、現在の住まいの家賃をダブルで払う可能性も低いです。万が一、早めに引渡しを希望する場合でも、購入価格や、選択できる物件数から考えると結果的に早めに探し始めて、早めに決めた方がお得になる場合が多いのではないでしょうか？繁忙期は避け、閑散期の物件を狙って「お買い得商品」を探すのが賢い選択です。

季節ごとの価格変動

季節による価格変動は、住宅選びの鍵です。探す時期はできるだけ予定を空けておき、良い物件情報が出たらすぐに身に行ける体制を整えておくのも、良い物件購入をするポイントです。

よくある質問

Q1: 渋谷区のマンション購入に適した時期はいつですか？

A: 市場の繁忙期である年初～春にかけては価格が高くなる傾向があります。閑散期である春過ぎから夏にかけては選択肢が減りますが、価格交渉がしやすい場合があります。また夏の終わりから秋にかけては、少しずつ供給物件が増えますが、ライバル購入者が少ないので選択肢が多くなる傾向があります。

Q2: 中古マンションを購入する際の注意点は？

A: 中古マンションは修繕やリノベーションが必要な場合がありますので、物件の状態をしっかり確認することが重要です。また、管理費や修繕積立金についても事前に調査しておくべきです。特に修繕積立金は新築物件に比べ高い可能性が高いです。これは新築時はメンテナンスの頻度が少ないため低い金額に設定していることが多いため。新築マンションも注意が必要です。当初、設定されている修繕積立金は安いですが、年が経過すると、金額が増えていくと考えておくと良いでしょう。

Q3: マンション購入時にかかる諸費用はどのようなものがありますか？

A: 主な諸費用には、仲介手数料、登記費用、印紙税、不動産取得税、管理費や修繕積立金、火災保険料（地震保険）、住宅ローンを利用する場合はその手数料があります。これらを計算した計画に資金を立てることが大切です。ただローンを利用する場合は無料で団体信用生命保険に加入ができるので、万が一の場合の安心を無料で手にできるメリットもあります。

Q4: 不動産エージェントを利用するメリットは何ですか？

A: 不動産エージェントは市場の動向について詳しく、希望に合った物件の提案や価格交渉のサポートを行ってくれます。また、オフマーケット物件の情報を持っている場合もあり、より良い条件での購入が可能です。